2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》废止了继承登记强制公证，并进一步将不动产登记机构的职责细化为形式审查。但继承登记自身的复杂性又需要实质性审查，这就会引发继承登记公信力问题。深层次的继承登记法律问题是继承登记利害关系人权利义务的合理配置欠缺和继承登记公证收费标准一刀切问题。兼顾减轻继承登记申请人负担与保证继承登记公信力，需要将继承登记公示催告作为继承登记的前置程序。继承登记公示催告程序包括申请人、处理机构、申请审查、发布、异议处理和效力等方面的内容，应当拟定为具体法律条文纳入《继承法》之中。
 
关键词：继承；不动产；登记；公示催告
继承登记是继承人或者受遗赠人对继承的不动产遗产办理的权属登记。继承登记强制公证，自1991年11月1日《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）实行以来，因为导致不少情况简单明了的继承登记需要进行繁琐、昂贵的公证，甚至难于公证，而受到了口诛笔伐。随着《物权法》和《不动产登记暂行条例》的实施，有关《联合通知》违反上位法的争论不断升级。《最高人民法院公报》2014年第8期刊载的“陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案”作了一个明确表态[①] ，认为：“要求原告必须出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记的行为与法律法规相抵触”。[1] 2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》随后放弃了继承登记强制公证，其第14条规定：“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”但继承登记强制公证的寿终正寝却无法令人拍手称快，因为产生继承登记强制公证的现实需求，即继承登记的复杂性需要实质性审查以保证不动产登记公信力的问题依然存在，而满足这个需求的法律制度却没有出台。本文尝试对这个问题进行深入分析并提出立法建议。
一、继承登记法律难题的转向
继承登记自身的复杂性决定了需要实质性审查，而《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》将登记机构的职责细化为形式审查，使得继承登记法律难题由继承登记强制公证问题转变为继承登记公信力问题。
（一）继承登记的复杂性需要实质性审查
相比其它不动产登记，继承登记涉及的主体和内容更加复杂，从而更容易产生审查困难和虚假登记问题。主要表现在以下几个方面：第一，继承登记是单方登记。以不动产交易为原因的不动产登记是交易双方进行的登记，只要交易双方到场并且验明正身，再加上对于相关材料的审核，登记的公信力就比较有保证。根据《不动产登记暂行条例》第14条规定，不动产转移登记的：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”这表明其它单方登记是以司法或者政府公信力作为保证的。而继承登记牵涉的双方中，一方已经死亡，无法要求其到达登记机构验明正身并且表达自己的意思以确保转移登记的真实性，只能是接受遗产的一方单独申请登记。第二，继承登记的当事人范围存在不确定性。继承登记不仅是单方登记，继承登记利害关系人范围也存在较大的不确定性，表现在：是否存在遗嘱进而出现遗嘱继承人或者受遗赠人可能并不清楚；法定继承人可能存在不确定性，例如被继承人是否存在非婚生子女情况可能并不明确；继承人是否存在被剥夺继承权的情况可能也并不清楚。第三，登记的内容可能存在争议。由于继承登记的应当是被继承人净财产中的不动产，如果存在被继承人的债权人未能及时主张债权的情况，不动产遗产登记就可能损害被继承人债权人的利益 [②] 。不仅如此，在共同继承的情况下，继承人只有权登记自己取得的不动产，而继承登记申请人并非当然的不动产遗产登记权利人，申请人提交给登记机构的涉及不动产遗产的遗嘱、分配协议等可能并不真实。
上述这些继承登记自身的复杂性，既是《联合通知》出台的现实基础，也是国外继承登记要求强制公证的重要理由。[2]总之，继承登记需要实质性审查，在取消强制公证的情况下，如果登记机构不能实质性审查就会产生继承登记公信力问题。
（二）法律将继承登记审查限定于形式审查
根据《物权法》规定，虽然不经登记遗产就可以发生所有权转移，但如果要处分不动产遗产，仍然必须经过登记 [③] 。对不动产遗产进行物权登记，必然涉及是否通过登记机构对继承登记申请材料的审查来保证登记公信力的问题。《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”学界对此众说纷纭，有人认为登记机构的职责是形式审查，[3]有人认为是实质审查，[4]还有人认为是形式审查为主实质审查为辅。[5]《不动产登记暂行条例》第18条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第19条第2款规定：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”值得注意的是，本条规定的是“可以调查”，而非“应当调查”。对比《物权法》与《不动产登记暂行条例》的上述规定，可以发现后者扩大了登记机构的权力，为其对可能存在权属争议的登记申请进行实质调查提供了法律依据，但是进一步将查验职责细化为审查申请材料与申请登记的内容是否一致。《不动产登记暂行条例实施细则》第15条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”第16条将《物权法》第12第2款规定关于需要“实地查看”的情况加以具体化 [④] ，但没有对《不动产登记暂行条例》第19条规定的“调查”加以细化。对比《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产登记机构职责的规定可知，不动产登记审查是实质审查还是形式审查的争议，在国家行政机关层面似乎已经有明晰的选择：形式审查。因为《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》相关条文已经将查验职责明确为对登记材料与申请登记的内容的一致性的审查。换句话说，只要登记申请人准备的材料与意欲申请登记的内容保持一致，即使是虚假的材料也不属于登记机构的责任，尤其是在欠缺申请材料联网验证并且从材料本身看不出来存在争议（《不动产登记暂行条例》第22条第2项）的情况下。申请人提交虚假的登记材料的，依照《物权法》第21条第1款和《不动产登记暂行条例》第29条承担赔偿责任[⑤] 。
《物权法》确定的不动产登记收费规则也从侧面将不动产登记机构的审查限定于形式审查。《物权法》第22条规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”这里的按件收费标准只能是较低的而不能是较高的，否则会造成对于简单的登记申请收取较高费用的问题。标准化的收费也意味着登记机构所提供的登记服务也应该是标准化，这实际上就排除了登记机构根据登记申请材料的实际情况，对怀疑存在权属争议的申请进行主动调查的可能性。《不动产登记暂行条例》要求登记机构对可能存在权属争议的登记申请进行调查，这就给登记机构及其主管部门出了一道难题，到底是贯彻《物权法》的要求，还是选择执行《不动产登记暂行条例》规定的“可以调查”，如果把“可以”当成“应当”，则既不可行——因为登记机构不可能有足够人力、物力，也不合适——用全体纳税人的钱去为少数人调查。[6]
《不动产登记暂行条例实施细则》按下葫芦浮起瓢。继承关系的复杂性使得不动产遗产登记申请材料特别是其中的权属关系可能疑点重重，要求登记机构在缺少具有法律确认意义的证明文件，如经过公证的材料和生效的法律文书的情况下，通过形式审查判明登记申请材料的真实性和合法性是强人所难。[7]继承登记的形式审查模式虽然最终责任主体比较明确，但却无疑会严重影响不动产登记的公信力，并进而增加整个社会的交易成本。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》放弃继承登记强制提供公证材料和生效法律文书，只不过是将继承登记申请人与登记机构、公证机构之间的矛盾转移为继承登记公信力问题。既保证继承登记的公信力，又使得继承登记申请负担合理化的法律难题依然存在。化解这个难题需要进一步剖析继承登记法律难题的原因并且寻找替代性的解决方案。
二、继承登记法律难题的原因
寻找现行法律制度下化解继承登记难题的方案，必须回顾和反思继承登记强制公证导致继承登记矛盾的深层次原因。这些原因主要包括两个方面：继承登记利害关系人权利义务合理配置欠缺和继承登记公证收费标准不合理。
（一）继承登记利害关系人权利义务合理配置欠缺
现行继承登记制度，对于法定继承人、受遗赠人和被继承人债权人来源的开放性考虑不够，缺少必要的法律机制来告之和敦促这些人主张权利或者配合进行继承登记。我国台湾地区的遗产清册呈报及法院据此发布公示催告的制度值得借鉴 [⑥] 。在现行继承法律制度及不动产遗产登记制度下，不仅可能忽视这些潜在的法定继承人和受遗赠人的权利，而且反过来又可能会加重继承登记申请人的通知和证明责任。申言之，欠缺在继承登记申请人与其他法定继承人、受遗赠人和被继承人的债权人之间合理配置权利义务。从社会现实来看，被继承人死亡以后，遗产清理、债务清偿、遗产分配往往并没有立即展开，有的实际上久拖不决。继承登记证明责任全部由继承登记申请人承担，是导致一部分不动产遗产迟迟无法进行继承登记的原因。[8]总体而言，合理配置继承登记利害关系人的权利义务，有利于形成遗产清理、分割的权利保障机制和加快不动产遗产登记的倒逼机制。
对于遗产继承，我国台湾地区除了有遗产清册呈报及法律公示催告制度以外，还有督促继承利害关系人尽快完成不动产遗产登记的法律制度。台湾“土地法”第73条规定应由继承人申请变更土地所有权登记的，“得自继承开始之日起，六个月内为之。声请逾期者，每逾一个月得处应纳登记费额一倍之罚款。但最高不得超过二十倍。”第73-1条规定，继承人超过一年未办理继承登记的，“经该管直辖市或县市地政机关查明后，应即公告继承人于三个月内声请登记；逾期仍未声请者，得由地政机关予以列册管理。”列册管理超过15年，主管机关应将其拍卖，超过10年无继承人领取价款的，归国有。可见，为促进物权关系稳定和保证物的利用，合理分配当事人之间的权利义务促使继承利害关系人加快完成不动遗产分割和继承登记，是必要的。
综合来看，继承登记制度应当建立具有督促性质的登记条件和程序，倒逼继承登记申请人和相关利害关系人解决本应该在继承过程中解决的不动产遗产信息及其权属问题，从而为最终妥善登记提供条件。
（二）继承登记公证审查收费标准不合理
在《不动产登记暂行条例实施细则》出台以前，社会对继承登记的抱怨很大程度上是由继承登记公证收费标准一刀切造成的。按照《联合通知》的规定，所有的继承登记申请如果没有人民法院的生效判决、裁定等作为依据，就必须取得相应的公证书，例如遗嘱公证书、继承权公证书、接受遗赠公证书。一刀切式的继承公证收费标准，虽然经过改进，但是仍然使得一些非常简单明了的继承登记申请需要支出不菲的公证费用 [⑦] 。如果不愿支付公证费，继承人就只有向法院起诉的途径，但是考虑到诉讼程序中花费的时间和费用成本，以及“打官司争遗产”的负面社会观感，当事人往往并不愿意诉讼解决。
根据我国《公证法》，公证机构是按固定标准收费的自负盈亏的非营利机构。虽然公证机构的设置、公证员资格的取得都需要行政审批，但是公证机构却实际上享有根据风险和成本拒绝公证的权利。这就造成公证机构喜欢承接公证内容更简单、查证容易，从而公证成本较低而能够“赚取”更多收益的公证申请。对于情况复杂的继承公证，公证机构则很有可能将公证所需要的材料一味推给申请人提供，而自身则尽可能防范风险、节省成本，这必然导致申请人认为既要支付较高的公证费用，还需要完成诸多的工作。[9]如果继承公证的内容比较复杂，按照现有标准进行收费还不够或者刚好够支付公证成本，赔偿风险较高，公证机构可以《公证法》第31条第6 项规定：“当事人提供的证明材料不充分或者拒绝补充证明材料的，公证机构不予办理公证”。[10]而台湾地区“公证法”第15条规定：“公证人非有正当理由，不得拒绝请求人之请求。公证人拒绝请求时，得以言词或书面为之。但请求人要求说明其理由者，应付与理由书。”显然，过去由于继承登记强制公证，大陆公证机构完全可以只做稳赚不赔的继承登记公证，而比较复杂或者公证成本超出收费的，就可予以拒绝而推向人民法院。这就使得公证服务与收费高低缺乏一致性，导致被迫接受继承登记公证的申请人怨声载道。[11]继承登记强制公证的废止，实际上是绕开了继承登记公证收费标准问题。公证作为继承登记过程中发挥实质性审查功能的重要环节，依然值得重视，改革和完善继承登记公证制度势在必行。
继承登记申请材料实质性审查的费用标准应当遵循市场导向，以审查的复杂程度和审查支出的实际成本为依据。使继承登记申请人所付出的全部继承登记公证费用，与其所面临的继承登记复杂程度和权属证明难度相一致，即建立分档次的、动态调整的继承登记公证收费标准 [⑧] ，杜绝将继承登记公证的不合理收费标准作为公证机构生存保障的作法。[12]同时，每一个县级行政区域至少应当有两家相互独立的、管辖权可以重合的公证机构，以形成适当的竞争。为了不盲目增加公证人员数量，可以直接将现在一家垄断的公证机构分拆为至少两家。而在公证机构的设置标准和运行机制方面，我国台湾地区的作法有一定借鉴价值 [⑨] 。但在合理的继承登记公证收费制度建立之前，有必要探索新的能够对继承登记实质性审查发挥替代性作用的法律机制。
综上所述，在继承登记强制公证条件下，继承登记法律难题由继承登记申请人与利害人权利义务合理配置机制欠缺和继承公证收费标准不合理等问题相互交织而共同形成。在继承登记强制公证被废止，不动产登记采取形式审查模式的条件下，上述两个问题依然是造成继承登记审查法律难题的原因。化解继承登记法律难题需要从上述原因着手，即为已经废止的继承登记强制公证寻找替代法律机制——继承登记公示催告制度。[13]
三、继承登记公示催告制度的设计
针对继承登记法律难题，有学者指出：“目前需要建立更为合理、完善的不动产登记程序，保证登记机构更为高效、安全地办理登记。”[14]笔者认为，关键问题是在现行法律制度下建立继承登记实质性审查的替代机制，即建立继承登记公示催告制度。下面从继承登记公示催告程序的申请人、处理机构及启动、发布、异议处理、效力和影响等方面展开。
（一）继承登记公示催告的申请人
继承登记公示催告的申请人范围包括法定继承人、遗嘱继承人和受遗赠人。
被继承人的任何法定继承人均可以提出继承登记公示催告申请。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条等的规定，法定继承人首先应当提供材料证明被继承人死亡的事实、自己的法定继承人身份，其次应当提供意欲登记的不动产遗产的信息 [⑩] ，以及可能存在其他法定继承人、被继承人的债权人等利害关系人信息。如存在数个继承人的，应提供全部法定继承人的遗产分割协议。继承登记公示催告的申请人因为提供虚假材料而导致其他法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人和被继承人的债权人的利益受损的，应当根据其对造成的损害后果承担相应的法律责任。法定继承人作为继承登记公示催告的申请人时，不以实际占有不动产遗产为条件，不因为被继承人可能存在尚未清偿的债务，或者该不动产遗产设有抵押权，或者继承权诉讼时效已经经过而丧失申请资格。
遗嘱继承人和受遗赠人作为继承登记公示催告的申请人时，应当首先提供符合法律规定要求的遗嘱或遗赠协议，其次应当提供受赠的不动产遗产的登记信息，提供公告的范围和自己知道的法定继承人、被继承人的债权人等利害关系人的信息。有关提供材料的真实性和申请的其他条件，与法定继承人提出继承登记公示催告申请的情况相同。
继承登记公示催告的申请人应当按件缴纳申请材料审查费用和催告费用。申请材料审查费用应当按照《物权法》第22条规定按件收取。催告费用按照实际使用情况支出，包括公告材料费、公告载体费和公告劳务费。
（二）继承登记公示催告的处理机构及启动审查
显然，继承登记公示催告的处理机构应当具有对申请材料进行形式审查的能力，应当具有社会公信力、权威性和中立性。从上文分析来看，不动产登记机构、公证机构和人民法院都具备这方面的条件，都可以作为继承登记公示催告的处理机构。《不动产登记暂行条例》第7条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，考虑到由单一机构处理继承登记公示催告程序更有利于集中人力和物力，提高工作的效率，因此笔者认为由不动产登记机构作为继承登记公示催告处理机构较为合适。
根据《不动产登记暂行条例》第16条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”为了论述需要，笔者将上述需要审查的事项根据继承登记的实际归类为以下几类：（a）被继承人死亡信息、（b）继承人身份及其与被继承人之间关系的信息、（c）被继承人的不动产信息、（d）是否存在其它继承人及联系方式的信息（是否存在遗产分割协议）；（e）是否存在遗嘱或遗赠的信息、（f）是否存在被继承人的债权人及其联系方式的信息。
根据《不动产登记暂行条例》第22条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的”，登记机构必须对上述申请材料进行审查，并且根据审查情况作出是否启动继承登记公示催告程序的决定。通过登记机构的形式审查即能够发现尚未达到继承登记申请材料要求的，不应当启动继承登记公示程序，而应当告诉申请人应当补充材料。
第一种情况，如果（a）、（b）有适当的证明材料，（c）与不动产登记簿上信息一致的，（d）有适当材料表明无其它继承人、（e）申请人没有列出遗嘱或列出的遗嘱表明继承人为唯一继承人、（f）申请人没有列出被继承人的债权人的，登记机构应当根据《不动产登记暂时条例》启动继承登记公示催告程序。
第二种情况，如果（a）、（b）无适当材料证明，不启动继承登记公示催告程序，要求补充材料，未能提供符合要求的补充材料的，拒绝启动继承登记公示催告程序。
第三种情况，其余情况与第一种情况相同，但（c）与不动产登记簿上信息不一致的，或者不动产遗产尚未进行初始登记的，根据《物权法》第12条第2款规定待申请人补充材料或者登记机构实地查看能够获得准确信息之后，方可启动继承登记公示催告程序。对于通过实地查看不能获得准确信息，申请人也未在规定时间内补充材料的，拒绝启动公示催告程序，并建议申请人自己准备好材料或者取得公证机构的相关公证书之后再行申请登记。
第四种情况，其余情况与第一种情况相同，但是（d）列出了其它继承人，却没有提供相应的遗产分割协议书，其它继承人或者其授权的代理人经通知也不到场确认的，可以认为可能存在权属争议，根据《不动产登记暂行条例》第19条第2款，登记机构可以自主决定是否进行调查。根据前文论述以不进行调查为原则，一般情况下应当拒绝启动继承登记公示催告程序，建议申请人自行达成协议或者向人民法院起诉。
第五种情况，其余情况与第一种情况相同，但（e）列出了遗嘱，则如果除申请人以外，还有其它继承人或者受遗赠人，则应该被视为权属有争议，除非受遗赠人、继承人之间达成遗产交付或者遗产分配分配协议，并且亲自或者授权的代理人到场确认，否则应当拒绝启动继承登记公示催告程序，告之当事人自行达成遗产分配协议或者向人民法院起诉。
第六种情况，其余情况与第一种情况相同，但（f）列出了被继承人债权人，则应当视为权属有争议，除非申请人已经与债权人协商清偿债务，否则应当拒绝启动继承登记公示催告程序 [11] 。
第七种情况，其余情况与第一种情况相同，但同时存在（d）、（e）、（f）三种情形中两种以上者，只要不能满足上述第四、五、六种情形之一，即应拒绝启动继承登记公示催告程序。
进行上述这七种区分的理由是：这些情况是继承登记机构通过形式审查即可以判别的。至于申请人故意不提供（d）其他继承人的信息、（e）不列出遗嘱信息和（f）不列出被继承人的债务情况的，这些需要通过实质审查才能够发现。通过公示催告使其他继承人（含法定继承人、遗嘱继承人）、受遗赠人和被继承人的债权人这三类主体，可以获知不动产遗产即将被登记的信息，并及时提出异议。通过保障这三类主体知晓的权利并促使其行使权利来发现不动产遗产上是否存在权属争议。在上述设计中，并没有要求将继承相关的公证书或者生效的法律文书作为必备证明，而是以告知申请人补充材料，上述两种文书作为材料的一种类型。这样就与《不动产登记暂行条例实施细则》取消继承登记强制公证结合起来，并使公示催告程序补充登记机构的形式审查在查明继承登记申请材料的真实性、完整性方面的不足。
不动产遗产继承登记公示催告申请由不动产所在地的继承登记机构管辖。考虑到农村或者边远地区的继承登记申请人以及潜在的利害关系人在交通上的不便，受理继承登记申请的登记机构可以委托当地的人民政府司法所或者土地管理所协助办理。
（三）继承登记公示催告的发布
《不动产登记暂行条例实施细则》中涉及登记公告的是第17条，规定：“公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。”继承登记公示催告的发布可以参考这种规定设计。
1.继承登记公示催告的内容
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第18条规定：“不动产登记公告的主要内容包括：（一）拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；（二）拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；（三）提出异议的期限、方式和受理机构；（四）需要公告的其他事项。”继承登记公示催告应当发布的内容包括：第一，继承登记公示催告的申请人信息，包括身份信息、与被继承人的关系。第二，继承登记公示催告的标的信息，即申请人意欲登记在自己名下的不动产遗产的基本信息。第三，继承登记公示催告的处理机构、继承公示催告的期间、提出异议的条件和方法、公示催告期间经过的后果。第四，申请人提供的其他法定继承人或者受遗赠人、债权人的基本联系信息，如果申请人没有这方面的信息也可以不提供，但如果明知而不提供则将承担相应的法律责任。
2.继承登记公示催告的形式
选择继承公示催告的载体时需要考虑的问题是：该载体自身的权威性、稳定性和经济性；从载体的形式来看，一般应当包括当地的主要报纸、登记机构的官方网站及其微信、微博等新媒体信息平台。为了方便潜在的法定继承人、受遗赠人或者被继承人的债权人收集相关的信息，应当建立全国登记机构公告信息专门网络平台，用以发布包括继承登记公示催告在内的公示公告信息。
除上述媒体以外，继承登记公示催告还应该以纸质形式在被继承人生前的主要生活所在地、不动产所在地的信息发布栏或者具有相当作用的地点张贴，如果当地主要采取广播通知的，还应该对主要事项进行广播公告。继承登记机构及其委托的办理机构，应当对张贴及其持续时间进行确认和取证。
3.继承登记公示催告的期间
确定继承登记公示催告的期间，既要考虑继承公示催告的效率不能过长，又要考虑到继承登记利害关系人获得该信息的机会、准备提出异议的材料以及向有关机构提出异议具备充足的时间。参考《不动产登记暂行条例实施细则》第17条第2款规定，继承登记公示催告的期限不应少于15个工作日，下面以15个工作日为例来展开讨论。
继承登记公示催告期间与不动产登记机构办理登记手续期间的关系应当协调。《不动产登记暂行条例》第20条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”如果将继承登记公示催告的期间完全纳入登记机构办理登记手续的期间，则实际上将登记机构对申请材料的形式审查期间缩短为15个工作日。如果将继承登记公示催告的期间完全排除在登记机构办理登记手续的期间之外，则申请人至少需要等待45个工作日才能完成继承登记，这个时间太长了。笔者认为可以将不动产登记机构办理继承登记的时间划分为三段，第一段是收到不动产遗产登记申请至决定是否启动公示催告程序的期间，这个期间为15个工作日，主要为登记机构对申请材料进行形式审查（含对相关的联网数据的验证）。第二段是继承登记公示催告期间，如上所述，这个期间也为15个工作日。第三段是继承公示催告期间结束之后，对无异议或者异议不符合要求的继承登记申请的完成不动产登记具体手续的期间，这个期间建议为5个工作日。这样，一个无人提出异议的继承登记申请需要35个工作日来完成。继承登记机构审查异议的期间也应当考虑，笔者认为该期间应限定为1个工作日，因为主要是形式审查。如果在公示催告期间的最后一天，有人提出异议，则继承登记机构需要增加1个工作日来审查异议，如果异议不符合条件，则完成整个继承登记的时限应该为36个工作日。
《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第2款关于不动产异议登记的要求是：“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。”对于在继承登记公示催告期间提出的异议可以参考这一规定处理。异议申请经过登记机构审查认为符合要求的应当向异议人发出通知，自通知到达时起算15个工作日为继承登记暂停期间，由异议人与申请人处理异议，逾期未提交遗产分割协议、遗产债务清偿协议，又没有“提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料”，异议失效，登记机构应当在5个工作日内完成申请人原来提出的继承登记。这样，如果有人在公示催告的最后一天提出一个经审查符合要求的异议，而该异议后来失效的，整个继承登记的时限为51个工作日。
如果异议人在“继承登记暂停期间”内提交了法院或者仲裁委“受理通知书”的，继承登记程序中止，待继承登记申请人或者异议人提交与该异议相关的生效法律文书时恢复。如果异议人在“继承登记暂停期间”内提交了遗产分割协议、遗产债务清偿协议，并且继承登记公示催告期间已经经过，则登记机构应当在收到时起5个工作日内完成继承登记，登记的不动产的范围不应该超出继承登记申请人提出的不动产遗产范围。超出的，应当根据情况另行申请继承登记，并且经过继承登记公示催告程序。
继承登记公示催告期间为不变期间，不因为有异议、或者出现“继承登记暂停期间”、或者出现继承登记程序中止而发生改变。
4.继承登记公示催告的监督
继承登记公示催告程序的监督主体非常广泛，主要应当包括继承登记公示催告程序申请人、相关利害关系人、一般公民和单位。申请人可能遇到的登记机构的不当行为主要是无正当理由拒绝办理继承登记公示催告程序。申请人可以要求登记机构纠正不当行为，并可以向其上级机构申诉。对申诉结果不服的，还可以向人民法院起诉，对因此受到的损失还可以要求有关机构赔偿。该宗不动产遗产涉及的利害关系人认为继承登记公示催告的发布方式和内容等存在严重问题，从而导致自己的权利受到侵害的，可以要求申请人和办理机构承担相应的法律责任。其他普通公民和单位可以对继承登记公示过程中的违法问题进行检举。
（四）继承登记公示催告的异议
在继承登记公示催告期间，如果发现被申请的不动产遗产存在权属争议，或者发现有被继承人有债务尚未清偿的，则应当以异议方式处理，即由异议申请人与继承人、受遗赠人协商达成不动产遗产分割协议，或者由继承登记申请人负责与债权人协商清偿。如果无法通过协商处理的，则由权利人向人民法院起诉解决。
法院审理继承人或者受遗赠人相互之间的不动产遗产权属纠纷，或者遗产债权人与继承登记申请人之间关于被继承人债务的纠纷，不影响继承登记公示催告程序期间的计算。但是人民法院生效判决、裁定或者调解书发生效力以前，登记机构应当暂停该继承登记工作。之所以应当暂停登记，是因为法院审理的结果有可能将被申请的不动产遗产所有权直接判给非申请人的继承人、受遗赠人或者被继承人的债权人。如果登记机构在催告期限结束以后已经将不动产遗产登记到了申请人名下，实际上违反了《不动产登记暂行条例》第22条和《继承法》关于继承遗产应当清偿债务的规定 [12] 。但是如果当事人协商的结果，或者人民法院裁判结果，超出了被催告的不动产遗产的范围，相关权利人可以直接以分割协议或生效的裁判文书为依据申请登记。
根据《物权法》第19条和《不动产登记暂行条例实施细则》第82条规定，被登记的不动产的利害关系人可以申请进行异议登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第83条第2、3款规定，“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。”显然，针对不动产遗产，除不动产遗产登记申请人以外的继承人、受遗赠人或者被继承人的债权人，不能直接针对被继承人的物权进行异议登记，因为被继承人已经死亡而新的权利主体尚未确定。如果要采取异议登记这种办法，也只能等到继承登记完成以后，针对新的权利主体而为。从上述催告制度设计来看，一旦继承登记申请材料显示可能存在权属争议，或者在继承登记公示催告期间提出了符合要求的权属异议，就可能导致继承登记中止的后果。而相关权利人在继承登记公示催告程序中提出权属异议并积极参与解决，比在申请人完成继承登记之后，再以异议登记的形式发起解决争议的程序，更有利于保护自己的合法权益 [13] 。
受理继承登记公示催告程序的登记机构可以委托遗产所在地的人民政府司法所等机构，协助接收相关权利人提出的异议材料，并及时报送受理的继承登记机构。
（五）继承登记公示催告的效力与影响
1.继承登记公示催告的效力
继承登记公示催告的效力表现为公示期间经过以后，登记机构如果没有收到有效的异议，应当将申请人主张的不动产遗产物权登记于其名下，而无需公证书或者生效的法律文书。
如果在继承登记公示催告期限内出现有效的异议，无论是遗嘱继承人或者受遗赠人要求取得自己的受赠遗产，其他法定继承人要求分割遗产，还是被继承人的债权人要求以不动产遗产清偿债务，登记机构都将暂停继承登记，转而要求提出异议的人与继承登记公示催告程序申请人协商解决，或者向人民法院起诉。如果异议人与申请人在已经公示催告的不动产遗产的范围内达成分配协议，则申请人可以要求登记机构按照分配协议登记，异议人在补缴或者分担继承登记公示催告费用情况下，也可以要求登记机构按照分配协议登记自己的物权。如果异议人在法定期限内没有向人民法院起诉，也没有与申请人达成协议，则继承登记公示催告程序申请人可以要求登记机构按原来催告的内容完成物权登记。
如果在继承登记公示催告期限内没有提出有效的异议，或者虽然提出了有效的异议，但是没有与申请人达成协议，也没有向人民法院起诉的，其他法定继承人、受遗赠人或者被继承人的债权人对被登记遗产的相关权利被侵害事实的最迟发生时间，推定为继承登记公示催告期间的结束日。
2.继承登记公示催告的影响
对于继承登记申请人而言，需要提供的材料的类型和范围并没有实质性的增加。公示催告程序的加入增加了完成继承登记的整个时间，即登记机构办理继承登记的时间从原来的30个工作日增加到至少35个工作日。从登记的费用成本来看，主要是增加了继承登记公示催告发布载体、纸张、张贴劳务等方面的费用成本支出，但相比于按照继承遗产受益额缴纳的继承登记公证费用来说，是比较低廉的。
对除继承登记申请人以外的继承人而言，继承登记公示催告期间经过而自己没有提出有效异议，会导致被公示催告的不动产遗产被登记到申请人名下的后果。但仅仅是导致其他继承人的继承权被侵害的事实出现，并没有导致其继承权的丧失 [14] 。其它法定继承人仍然可以向人民法院起诉分割遗产，如果在继承权诉讼时效期间以内或者被告不提出诉讼时效抗辩则依然有获得胜诉的机会，并且以判决书为依据要求登记机构办理变更登记。但是毫无疑问，如果登记申请人在物权登记之后已经对该不动产加以处分，并且自身在继承公示催告程序中并无过错，则其它继承人所面临的风险就会远大于不实行继承登记公示催告程序以前。因为如果没有继承登记公示催告程序，申请人在没有其它法定继承人协助的情况下，只有通过诉讼程序、公证程序，或者伪造遗产分割协议、遗嘱等才能完成继承登记。这就体现了继承登记公示催告对于其他继承人的督促作用。
受遗赠人所处的地位与其它法定继承人的情况大致相同。所不同的是，受遗赠人提出继承登记申请，还要受到《继承法》第25条第2款规定的限制，即如果没有在法定期限作出受遗赠表示，则不能提出继承登记申请[15] 。
对于债权人来说，在继承登记公示催告期间经过以后，如果债权人没有及时提出异议，则被申请人的不动产遗产被登记到申请名下，从而申请人享有完整的处分权，导致债权人的债权实现风险增大。例如申请人财力情况不佳，并且已经将该不产动处分完毕，则债权人之债权实现只有仰赖于申请人财力情况的好转。如果没有继承登记公示催告程序，被继承人的不动产也可能会在继承人或者受遗赠人申请，登记机构审查之后被登记，而债权人可能没有被通知。继承登记公示催告制度，将公示催告作为不动产遗产登记的必经程序，有助于保证使被继承人的债权人知晓被继承人死亡的事实和不动产遗产的情况。这应当说有利于保护被继承人债权人的合法权益，继承登记公示催告相当于最迟的一份被继承人死亡通知。
对于登记机构来说，通过继承公示登记催告让其他法定继承人、受遗赠人或者被继承人的债权人自己有时间主张权利，以程序的方式有效地解决了对于继承登记申请材料中有关权属问题的实质性审查问题。化解了登记机构在继承登记强制公证废止以后，自身无法进行实质性审查而带来的不动产登记公信力问题。继承登记公示催告的费用根据标准支出据实使用，由申请人承担。使得比较简单的继承登记，如申请登记的继承人为唯一继承人，或者申请登记的继承人持有合法有效的遗嘱或与其他继承人达成遗产分割协议的，可以以比较低廉的费用完成继承登记，使得减轻继承登记申请人负担与保证继承登记公信力两个价值得到兼顾。
对人民法院而言，由于继承登记催告程序可以化解不动产遗产权属的实质性审查问题，也就不会导致大量本来不需要通过人民法院确定遗产权属的问题，因为需要获得生效的法律文书而进入法院大门。从而不仅减少当事人的继承登记成本，也减少了司法资源的浪费和司法工作人员的负担。
综上所述，在继承登记公示催告制度包括的五个方面制度之中，最重要的是对不动产遗产基本信息的审核和公告形式。对于前者继承登记机构可以通过物权登记系统和继承登记申请人提供的被继承人的物权证书完成审核。对于后者继承登记机构侧重于审核公告发布的媒体、位置、时间等，畅通接受异议的渠道。进一步说，继承登记公示催告的发布制度是整个制度的核心，如果继承登记公示没有按照法律法规规章的规定发布到位，就会使公示及催告的两项目的落空，不仅难以实现敦促继承利害关系人尽快行使权利的目的，而且还可能会因为损害了继承登记申请人以外的其他继承利害关系人的权益而产生纠纷。
四、继承登记公示催告制度的立法建议
本文设计的继承登记公示催告制度，对继承登记申请人、其他法定继承人、受遗赠人、债权人和登记机构的权利义务作出了调整。特别是专门为继承登记申请人设置了特别的程序并且增加了相应的义务，根据《立法法》的规定只能由法律和行政法规规定 [16] 。从而，只有通过修订《继承法》或《不动产登记暂行条例》，或者由国务院制定《继承登记管理规定》来实现。从立法的妥当性来看，将其纳入《继承法》之中，即在“遗产的处理”一章中增加“继承登记公示催告程序”一节，是最为适宜的。